Bundesrat verabschiedet Sonderabschreibung für Investoren

Die Kündigung aus Eigenbedarf, der Umzug aus beruflichen Gründen, die Gründung einer Familie:Weshalb jüngere oder ältere Menschen eine Wohnung suchen, dafür gibt es zahlreiche Gründe. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt jedoch ist alles andere als rosig. Im Gegenteil: Sie ist in allen Ballungsräumen katastrophal. Selbst das Umland der großstädtischen Speckgürtel wird dadurch in Mitleidenschaft gezogen. Denn der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Innenstädten treibt auch die Immobilienpreise in attraktiven ländlichen Regionen in die Höhe. Ein Dilemma, das die Bundesregierung gerne auflösen möchte. 

Dazu hat sie jetzt ein neues Element zu ihren umfangreichen Bestrebungen hinzugefügt, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Um den Neubau von Mietwohnungen voran zu treiben und insbesondere für private Investoren attraktiver zu machen, wurde im Juli 2019 im Rahmen des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus einen neue Sonderabschreibung (Sonder-AfA) eingeführt. 

Diese begünstigt die Anschaffung oder Herstellung von neuem Wohnraum unterfolgenden Vorraussetzungen: 

  • die Wohnungen oder Gebäude werden für 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet;
  • deren Bauantrag wurde nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt;
  • die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 Euro / qm Wohnfläche (ohne Berücksichtigung des Grundstücks);
  • die Wohnungen oder Gebäude müssen auf Grundstücken liegen, die sich innerhalb der Grenzen der Europäischen Union befinden. 


Durch die ergänzende Regelung erhalten Investoren beim Mietwohnungsneubau erhebliche steuerliche Vorteile, indem sie über die Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren fünf Prozent der investierten Kosten zusätzlich zur regulären Abschreibung (zwei Prozent) und somit insgesamt 28 Prozent der anfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen können. Die dadurch gewonnenen Steuervorteile wirken sich positiv auf die Liquidität aus und stehen daher für weitere Investitionen zur Verfügung.

Doch die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung unterliegt auch Einschränkungen: So zum Beispiel durch die EU-Beihilferichtlinien.Insgesamt darf der Vorteil zwischen den Steuerbeträgen mit und ohne Sonder-AfA über drei Jahre nicht mehr als 200.000 Euro pro Steuerpflichtigen betragen. Da die Vorteile an weitere Bedingungen geknüpft sind und der Zeitraum für die Gewährung der Sonderabschreibung in Anbetracht der derzeitigen Auslastung der Bauwirtschaft knapp bemessen ist, sollten sich Investoren gründlich über die Nutzungsmöglichkeiten der Sonderabschreibung informieren. Von der Sonderausschreibung nicht abgedeckt sind:

  • Immobilien mit Eigennutzung, einschließlich Ferienwohnungen;
  • Wohnungen zur vorübergehenden Nutzung, bspw. Ferienwohnungen und Hotelzimmer;
  • Investoren, die bspw. wegen einer Weiterveräußerung nach der Herstellung keine Mieteinkünfte erzielen;
  • unentgeltliche Überlassungen der Wohnung(etwa an Angehörige).


Es ist erfreulich, dass Steuerpflichtige – nach langem politischem Ringen– nun endlich Planungssicherheit über die steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus haben. Zu begrüßen ist hier insbesondere, dass eine geplante Einschränkung der Sonderabschreibung auf Neubauten in angespannten Wohnungsmärkten nicht umgesetzt wurde. In der Praxis zeigt sich aber, dass die maximal zulässigen Herstellungskosten von 3.000 Euro / qm je nach Art des Bauvorhabens nur schwer erreicht werden können. So werden zum Beispiel Kosten für Garagen in die Berechnung mit einbezogen, ohne dass eine größere Wohnfläche entsteht. Es empfiehlt sich eine sorgfältige Planung, so könnten etwa zunächst nur Stellplätze geschaffen und diese erst zu einem späteren Zeitpunkt mit Garagen bebaut werden.